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中国乡村之声 > 乡村大课堂

土地分类与土地产权制度

2013-11-13 16:39  来源:中国广播网  说两句  分享到:

  央广网北京11月4日消息 据中国乡村之声《乡村大课堂》报道:土地是人类生存和发展的基本条件。从古至今,农民把土地视为自己的命根,在历史的舞台上上演了一幕幕悲欢离合的故事。历史发展到今天,土地问题依然是一个关乎国计民生的重要问题。然而,目前许多农民由于缺乏对我国农村土地法律和政策的了解,在面临土地问题时往往茫然不知所措,致使自己原本应该得到的土地权益得不到有效的维护。为了让听众朋友们了解我国农村土地法律和政策知识,帮助农民维护自己的土地权益,我们特别制作了农村土地法律和政策介绍系列节目,希望对广大农民朋友会有所帮助。

  我国与农村土地相关的主要法律法规和政策介绍

  我国与农村土地相关的主要法律法规和政策主要有以下六个方面:

  第一,关于土地产权与土地登记。

  涉及国有土地所有权、集体土地所有权、土地使用权流转、土地登记等土地权属的法律法规和政策,主要有《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地登记规则》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》等法律法规和政策。

  第二,关于土地利用规划。涉及《土地管理法》、《城乡规划法》、《土地利用总体规划审查办法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》等。《土地管理法》规定了土地利用总体规划的规划权限、编制原则、土地用途、分级审批、建设用地规模、规划修改、土地调查、土地统计等内容。

  第三,关于家庭联产承包责任制。涉及《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权证管理办法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《农村土地承包经营纠纷仲裁规则》等法律法规和政策。

  第四,关于农村集体建设用地。农村集体建设用地包括农村宅基地、乡镇企业用地和公益性用地等。涉及《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》等法律法规和政策。

  第五,关于耕地、林地和草原。涉及《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《农村土地承包法》、《基本农田保护条例》、《耕地占补平衡考核办法》、《森林法》、《森林法实施条例》、《林木和林地权属登记管理办法》、《关于全面推进集体林权制度改革的意见》、《草原法》、《草原征占用审核审批管理办法》等法律法规和政策。

  第六,关于土地征收与安置补偿。涉及《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》、《国土资源部关于关于加强征地管理工作的通知》、《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》、《国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知》等。这些法律法规和政策规定了征地实施主体、征地实施程序、征地补偿安置的原则和标准、资金管理、监督管理、争议解决等方面的内容。

  我国土地是怎样分类的呢?

  土地按照不同的划分标准可以分为不同的类别。

  为了更有效地管理土地,国家标准化管理委员会2007年发布《土地利用现状分类》,根据土地的用途、利用方式和覆盖特征等因素,将中国土地分为了12个一级类、57个二级类。12个一级类土地是:耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。可见土地包含的种类是很多的,不能仅仅把耕地看作为土地。

  根据土地的用途,可以把土地分为农用地、建设用地和未利用地。

  什么是农用地、建设用地和未利用地?

   农用地是指用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、水产养殖用地等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地,包括盐碱地、滩涂、砂地、裸岩等。

  什么是耕地和非耕地?

  在《土地管理法》和国土资源部颁布的《土地分类》规定中,耕地是指种植农作物的土地,包括熟地、新开发整理开垦地、休闲地、轮歇地、草田轮作地;以种植农作物为主,间有零星果树、桑树或其他树木的土地;平均每年能保证收获一季的已垦滩涂和海涂。耕地还包括南方宽小于一米,北方宽小于两米的沟、渠、路和田埂。从具体的分类中,可以更清楚的了解耕地的范围,可分为5类:一是灌溉水田,是指有水源保证和灌溉设施的耕地,包括灌溉的水旱轮作地;二是望天田,是指没有灌溉设施,主要依靠天然降雨的耕地;三是水浇地,是指除了水田、菜地以外,有水源保证和灌溉设施的耕地;四是旱地,是指无灌溉设施,依靠天然降水种植旱作物的耕地;五是菜地,是指常年种植蔬菜为主的耕地,包括大棚用地。

  非耕地是指耕地以外的土地。有些被荒芜的耕地,不能视为非耕地。耕地和非耕地的征收、占用处理办法不同。如果前3年内是耕地,在征收、占用的时候,须按耕地的征收和占用办法处理。原来是耕地,没有依法办理过用地手续的,应按耕地对待,如果办理过用地手续,并缴纳了耕地占用税,核减了计税面积的,按非耕地对待。

  什么是临时用地和特殊用地?

  临时用地是指因工程建设施工和地址勘查需要而临时使用、在施工或者勘查完毕后不再需要使用的国有或者农民集体所有的土地,包括因临时使用建筑或者其他设施而使用的土地。例如建设高速公路时为了提供工人宿舍和原料堆放地而占用旁边的土地,就属于临时用地。临时用地的期限一般为2年。

  特殊用地是指特殊性质的用地,比如军事用地、外事用地等。

  如何理解农用地转用?

  农用地转用就是农用地转为建设用地,依据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的审批权限报批后,将农用地转为建设用地的行为。未利用地转为建设用地,或者农用地内部之间的相互转化不属于农用地转用。农用地转用,应当办理农用地转用审批手续。例如某村因建房需要占用耕地,就需要办理农用地转用审批手续。

  如何确认土地类别?

  因为自然灾害等不可抗拒的原因致使无法恢复耕种或因保持水土、改善生态环境,经有权机关同意或者责令退耕还林、还草、还湖,引起连续撂荒三年以上的土地,可以视为非耕地。除此之外,特别是对于那些擅自将承包的耕地闲置荒芜的,虽连续超过三年,仍应按照原耕地来看待。

  什么是土地产权?什么是土地所有权?

  土地产权是土地的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权通常是指土地归谁所有。从广义上来说,土地所有权和土地产权是同一个概念。我国的土地所有权通常划分为国有土地所有权和集体土地所有权。

  什么是国家土地所有权?什么是农民集体土地所有权?

  国家土地所有权是指土地归国家所有。我国《土地管理法》中明确规定,实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

  农民集体土地所有权是指土地归农民集体所有。如果国家征收或其他农民集体依法使用集体所有土地时,集体土地的所有者有依法获得补偿的权利。

  哪些土地属于国家所有?哪些土地属于农民集体所有?

  根据土地所有权的权属,国家所有的土地主要包括5个方面,一是城市市区的土地;二是农村和城市郊区中已经依法征收为国有的土地,例如国家修建的一条高速公路通过某村,修高速公路的土地被国家征收,于是便从农村集体土地变成为国有土地;三是依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;四是农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;五是因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移居民集体所有的土地。

  举一个例子来说,三峡工程、汶川地震后,农民成建制地集体迁移后,原来属于迁移农民集体所有的土地,现在属于国家所有。

  农民集体享有所有权的土地即为农民集体土地。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,其他的均属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于集体所有土地。例如某村村民李三家中的耕地、宅基地属于农民集体土地。

  农民集体土地的所有形式有哪几种?

  农民集体土地的所有的形式有三种:一是依法属于村集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;二是已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内两个以上农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;三是属于乡镇农民集体所有的,由乡镇农村集体经济组织代表集体行使所有权。

  什么是土地使用权?土地使用权具有哪些主要特征?

  土地使用权是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地具有使用的权利。例如某村民承包了村里10亩土地,这位村民就拥有了这10亩地的使用权。

  土地使用权的主要特征有:一是土地使用权是依据土地所有权的存在而存在,没有土地所有权也就没有土地使用权;二是土地使用权是一种对土地的直接占有支配权;三是土地使用权的目的是获得土地利用的经济利益和为其他活动提供空间场所;四是土地使用权具有一定的稳定性,例如我国目前规定土地承包经营权长久不变便是这一特征的体现。

  什么是土地抵押权?什么是土地租赁权?

  土地抵押权是土地使用权人在法律允许的范围内不改变土地所有权而将土地使用权作为债权担保,当债务人不履行债务时,债权人有权对土地使用权及其上建筑物及其他附着物依法进行处分。

  例如某村村民王某承包了200亩荒山,他委托一家土地评估机构进行了地价评估,评估结果为3万元,在经过土地管理部门确认后,他与村民赵某签订了抵押合同,当他违约时,赵某作为债权人,就可以采取拍卖等方式处置他承包的荒地。

  土地租赁权是土地承租方向土地出租方支付租金而取得在一定时期内土地使用、收益的权利。土地租赁权可分为有期限的和无期限的土地租赁权。我国目前的法律没有规定土地可以无限期租赁,只规定实行有限期租赁。在农村,土地转包实际上是一种有期限的土地租赁,出租方是土地承包者,即集体土地使用权人,他除了收取承租人缴纳的地租外,还履行自己与集体的承包合同。

  土地所有权可以买卖吗?国有土地可以变为农村集体土地吗?农村集体土地可以变为国有土地吗?

  买卖行为的后果是改变财产的所有权。由于我国土地所有权的主体只能是国家和农民集体,除国家为了公共利益的需要可以依法征收农民集体所有土地而使农民集体土地转变为国有土地外,土地的所有权是不能改变的。因此,任何通过买卖和变相买卖土地,改变土地所有权的行为都是非法的。土地所有权只能单项流转,也就是说农村集体所有土地依法征收后转变为国有土地,但国有土地不能也无法流转为农村集体土地。

  什么是土地使用权出让、划拨、转让?土地使用权转让有哪些形式?土地使用权出租的主体是谁?

  土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

  土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿,安置等费用后将该土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

  土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为,包括出售、交换和赠与。

  土地使用权转让的形式包括房地产出售、交换和赠与及以房地产作价入股或一方提供土地使用权,另一方提供资金进行的房地产经营活动。因企业被收购、兼并或合作及以房地产抵债引起房地产权属转移的,都是属于土地使用权转让的行为,应按规定办理土地转让手续。

  土地使用权出租的主体是国有土地的所有者和使用者,农民集体所有的土地使用权不可以出让、转让或出租。

  划拨土地使用权是否有使用期限限制?能否转让?如何办理转让手续?

  划拨土地的使用权没有使用期限的限制,不能直接转让,必须将其变为出让土地,即签订出让合同,补办出让手续后,才可以办理转让手续。

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编辑:夏恩博

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